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1、提问：京爷，你好，请问南沙滩附近的绿城北京诚园值得买吗？这类房产未来升值性会如何？

(资料图片仅供参考)

回答：首先，这个盘是有自己的优点的，比如品质、环境，特别是楼龄比较新。但过往中表现却不是太好，主要是有以下几个原因：

① 板块位置不算太差，但依旧属于洼地板块，而且没学区、界面规划也相对乱一些，很难承载一个豪宅或者高端品质小区。

② 小区体量太小，一个小区升值性要好，往往需要一定的成交量，这样才能把价格刷上去。如果小区体量太小，容易造成关注度低，也比较难产生泡沫，除非有其他稀缺性。

③ 小区产品定位不够纯粹不够精准，户型要么太大，要么有一些偏离高端盘的两居，这类两居不够经济性价比，偏离市场的需求。简单地说：如果有买大户型的钱，可能就会选择海淀这边或者国奥村这类，如果有买两居的钱（1200万左右），可能就会去考虑其他小区的次新小三居/南北两居。

总体而言，仅仅从升值性角度来看，这类小区虽然环境、品质不错，却因为以上几点，难以成为领涨小区。一个领涨小区一定是板块、小区定位、产品设计与定位都能达到共振。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《历史成交价》

2、提问：您好想咨询下 我们非京 目前孩子在郊区读小学 考虑优化大人通勤和孩子上学（未来五年内可能落户）想在市里买个二套预算有限 看了清河永泰老房子和观澳园开间

我看房下来觉得更倾向观澳园 不愿住永泰的老房子 而且买永泰我预算差的更多 但是买了观澳园开间就还得租房住想问下您对这两类房子的看法 未来升值和容易出手 哪个更好呢 或者有其他选房思路吗

回答：你好，永泰的价值在于地铁，而观澳园的价值在于新。总体来看，观澳园的居住体验会好一些，从大数据来说，观澳园的小户型表现很不错，特别是低总价上车房源，可以作为优选。当然，永泰老房子，表现也还可以，流通性也不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《历史成交价》

3、提问：京爷好，我和对象计划明年结婚，估计后年24年生娃。我俩是首套首贷，总预算800w对双方家庭压力不大，1000w靠贷款也能够着。我俩都在西城区金融街道上班。目前主要在看陶白片区的房子，想兼顾自住和投资保值增值的需求。800w可以买刚需盘两居室，流通性比较好。1000w可以买三室一厅，一步到位，方便未来父母带娃。京爷您看选择哪种方案更好，在陶白片区有哪些小区推荐?以及除了陶白片区，您还有其他片区推荐么？

回答：你好，对于陶白这类属性的板块来说，根据你的预算范围，未来房产价值：次新两居（或者2000年左右后的小区）>管理和环境好点儿（或者有点儿特殊性）的老社区两居，或者这类小区中性价比高的小三居>普通老破小两居>普通老破小两居。如果是新点儿的小区，可以看看华龙美钰、万博苑；老点儿的小区可以看看高家寨、信建里小区等小区。除了陶白，你还可以去看看展览路之类的板块，也还可以。或者看看广外的次新房，也是比较稳健的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京每日捡漏房源汇总》

4、提问：京爷你好，如果500-600预算，在王四营、东坝、望京、超青这四个区域，优先增值+学区，哪个更有优势？更看重增值，以便4-5年后改善有更好的条件。学区在朝阳差不多中上即可。

回答：你好，以下是我对这些板块的理解：

王四营，最近有一些规划，学校的话不确定未来会怎么样，如果能买个地铁新房，倒也能跟着大盘。

东坝，规划比较多，有些潜力，不过能选择的房子少，尽量地铁房吧，比如金隅景和园这样的。

望京，还是比较优质的，能兼顾升值性和上学，可以重点考虑利泽西园、南湖东园，带点儿学校。我认为这里可以作为优先选择。

朝青，板块不错，学校倒是一般，朝阳雅筑可以看看，带点儿学校，升值性属于大盘水平。

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5、提问：请问后沙峪或马坡地区是否适合养老居住，有没有兼具升值性盘推荐？总价600万以内。希望配套相对成熟。

回答：你好，这几个板块属于纯外溢型板块，升值性都不会太好。可以首选后沙峪，整体界面尚可，重点考虑几个新盘，比如中海湖光玖里之类的，自住为主，升值性不会太突出。买房逻辑是：尽量新、品质尽量好、配套尽量好。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京规划资料包》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

6、提问：京爷好，买房刚需自住，考虑保值增值，北京户口，首房首贷；首付150-180w，月供1.5w-2w可接受，之后想攒钱换学区房，所以希望易出手；工作目前在奥森旁边，工作性质互联网，因此之后换工作应该也在西二旗、中关村、望京等片区；主看2居室带客厅，通勤要求高近地铁；考虑哪些板块和小区比较能跑赢大盘呢？

另外有人推荐回龙观、天通苑地区，但是自己去过一次那边感觉人多好挤（纯个人体验），真的升值空间高吗？

回答：你好，你的情况，我建议你重点考虑北面。你的预算属于小刚需的代表，在北面，有以下几类热门选择：

① 海淀，这个预算基本上是清河板块或者周边板块了，可以选个公房，比如永泰东西里之类的，地壳所、621小区之类的也可以看看，还能有一定的学校。

② 朝阳，这个预算基本上考虑的就是老社区小两居了，老社区也有自己的优点，比如地段、配套好，像安贞、惠新西街之类的板块，生活方便、保值性倒也可以，属于大盘水平。你可以看看安贞西里、惠新里、樱花园，口碑尚可。

③ 昌平，基本上是天通苑、立水桥、回龙观板块了。回龙观板块还是比较热门的，升值性还可以，你这个预算，能买到的房子基本上是大盘水平；天通苑，因为有几条地铁加成，所以流动性不错，不过天花板也就是大盘水平，比如天通苑东、天通苑北都可以考虑。立水桥的话，跟回龙观差不多，可以看看合立方之类的。天通苑、回龙观之类的，确实位置偏了一些，年轻人多，乱了点儿，但也就是年轻人多所以有支撑。如果你不喜欢，那倒没必要买了。

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