作者：子非鱼

(资料图片仅供参考)

01

证监会出台楼市大招

楼市，终于还是走出了这一步，终于还是向资本低头了。

2月20日深夜，证监会发布“证监会启动不动产私募投资基金试点 支持不动产市场平稳健康发展”，正式启动不动产私募投资基金试点。

来源：证监会官网

著名经济评论员刘晓博对此给出的定论是，“你不买房，别人买的时代来了”。

本号认为，资本进入楼市的大门，敞开了。

这个大招之所以对楼市构成大利好，是因为试点该基金的目的在于，引入资本注入楼市，来改变当下楼市萎靡的基本面。

有人说现在楼市不是一片火热、一片欣欣向荣吗？这个本号早就说过，很多城市都只是渲染，很多城市都没有持续力，楼市的整体基本面并没有明显改善。证监会出此大招，也足以说明当下的楼市，仍需要扶一把。

回到证监会发布的这个大招上来，试点不动产私募投资基金试点到底是什么意思？会对楼市产生多大利好？

简单理解，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道。

在房地产税酝酿已久的背景下，富裕阶层现在对于投资，一方面受限购约束，没法多买。另一方面，也是谨小慎微，害怕一朝房地产税出台，会遭遇累进制的房地产税率，到时候多买的房子会成为自身的负累。

现在，这些人群可以直接买入不动产私募投资基金，间接投资房产。

因为按照证监会的规定，“不动产私募投资基金”可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房的，至于商业性用房、基础设施等就更可以了。

一言以蔽之，这个基金就是奔着买房的目的而来。你说威力大不大？

02

资本开始撬动楼市

事实上，昨晚证监会宣布启动“不动产私募投资基金试点”之前，资本市场上已经有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，这些被统称为“私募股权房地产基金”。

在此之前，我们都知道，官方对待楼市的态度是，不允许机构炒房，在过去的大调控周期中，很多城市都禁止法人和团体买房。

直到去年6月份，合肥再次允许法人、非法人组织购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。拉开了允许机构买房的序幕。

介绍这些只为说明，在昨晚之前，尽管资本市场有不少“私募股权房地产基金”，但受到了诸多投资限制，没有形成一股大力量，对楼市的正面支撑作用非常有限。

根据中基协官网数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

“私募股权房地产基金”规模才4043亿元，而官方数据显示，到去年年末，整个私募基金的整体规模是20万亿，只是个零头。

从他们的投资方向来看，显然被限制投资商品房。

而证监会现在推出的“不动产私募投资基金”，可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目。

来源：证监会官网

也就是说，新设立的不动产私募投资基金除了新房不能买外，其他类型的合法房产都可以买入。

这和允许法人和非法人组织买房，异曲同工。而且，更官方，更专业，毕竟是专业的人干专业的事情。

在资产荒的时代里，显然这个基金对富裕人群有相当的吸引力，最终会吸引一大批资金注入楼市，形成一股强大的力量。

当下的富人，房产仍是他们心心念念的投资标的。我们的股市，向来都是八亏一平一赚，很多富裕人群也投资股市，但只是投入点小钱玩玩而已。

至于其他诸如基金、银行理财产品，在去年债基暴雷局面下，也让很多人望而却步。

富裕阶层对房子仍情有独钟，去年北上广深豪宅大卖，就是直接证据。

如何将富裕人群手中的钱引入普通商品房市场，形成一股强大的托底力量和复苏力量，是管理层想要解决的事情。

因为从央行公布的一月份金融数据来看，1月末，中国的住户存款达到了创纪录的128万亿，仅在1月份，就新增了6.2万亿的住户存款。与此同时，1月份与房贷相关的中长期贷款增加2231亿元，同比少增了5196亿元，反映房地产投资依然萎靡。

也即是说，大家仍在缩表存钱，而不是扩表买房。

只要将128万亿存款规模中的20分之一，或者说只需将今年1月份增加的6.2万亿存款通过“不动产私募基金”注入楼市，就是一股资本洪流，就足以推动新一轮全面牛市。

03

防范楼市过热成当务之急

为了稳定健康发展楼市，各部门也是煞费苦心。

正如本号所强调的，“不动产私募基金”对于楼市来说，是一个核弹级别的利好。

如果不加以约束，必定会掀起新一轮大牛市。到时候中心城市本就高不可攀的房价会陷入望尘莫及的尴尬境地。

所以，我相信，证监会在宣布启动“不动产私募基金试点”后，会出台细则来对资本加以约束，加强监管。

证监会在文件的标题上就明确指出，目的是为了推动房地产健康发展。何为健康发展，稳定，不大起大落才是健康发展。稳定的房地产市场能够拉动上下游产业链复苏，能够推动中国经济、就业、投资、消费复苏。

如果不约束，资本掀起的新牛市，会加剧中国贫富差距，会激发社会矛盾，让生育率变得更低，让养老压力变得更大。

所以，尽管稳定发展楼市很重要，但方方面面都要权衡。政府只是希望房地产稳定健康，而不是再次躁动。

所以，后续必然会有约束细节发布。大家不用过度担心大牛市会到来。

对于中国楼市的整体判断，本号还是坚持之前的观点：

2023年尽管会比2022年要好，但小阳春注定只属于一线与少部分强二线城市的核心板块。很多二线城市，比如武汉、重庆、郑州、南昌、福州等城市，不一定能走出泥淖。至于其他三四线城市，调整仍会继续。